Обзор рынка долгов по ипотечному кредитованию Южного федерального округа

Просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования выросла на 8%, что превышает средний показатель по стране в 23 раза


Банки Южном федеральном округе на 01.05.2017 года выдали ипотечных кредитов на сумму не более 312,1 млрд. рублей, рост составил 14,86% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В свою очередь рост за период 01.05.2015-01.05.2016 – 14,06%, 01.05.2014-01.05.2015 - 28,34%, 01.05.2013-01.05.2014 – 40,28%, 01.05.2012-01.05.2013 – 43,18%.


Таким образом, с началом второго экономического кризиса темпы прироста ипотечного кредитного портфеля замедлились, однако в отличие от других сегментов ипотека смогла остаться в «плюсе».


По прогнозам НАПКА (Национальная ассоциация профессиональных коллекторских агентств), по итогам года рост ипотечного кредитования в Южном федеральном округе составит около 30%.

Более активному росту ипотечного кредитования поспособствовало очередное снижение ипотечной ставки, а также некоторая стабилизация ситуации в экономике.

обзор ЮФО1.jpg

Стоит отметить, что именно ипотечное кредитование показывало в последний год положительную динамику - с ухудшением макроэкономической ситуации в стране россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате активного отзыва лицензий у банков, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья. Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию.


Таким образом, ипотечный заемщик 2015-2017 годов - это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако нередко до конца не учитывающий все риски. Данную ситуацию мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., когда далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет. В будущем мы можем увидеть рост просроченной задолженности за счет данной категории заемщиков, если платежеспособность физических лиц не улучшится и не вернется на докризисный уровень. В принципе постоянный рост данного показателя свидетельствует о том, что далеко не все заемщики способны справляться с подобной долговой нагрузкой.


По данным НАПКА, в среднем в регионе выдается около 3-4,5 тыс. ипотечных кредитов ежемесячно. На 01.05.2017 года в Южном федеральном округе было выдано более 19 тыс. займов на покупку жилья – около 66% из них приходится на Краснодарский край и Ростовскую область.

обзор ЮФО2.jpg


Говоря о региональном распределении, то лидером по объему задолженности является Краснодарский край - на него приходится около 38%, далее идет Ростовская область, за ней – Волгоградская область, Астраханская область, Республика Калмыкия, Республика Адыгея


В денежном выражении объем ипотечного кредитования распределяется таким образом:

Регион

Объем ипотечного кредитования,

млрд.руб.

Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

Республика Адыгея

7,4

5,61%

Республика Калмыкия

8,2

16,43%

Краснодарский край

118,7

15,54%

Астраханская область

24,6

13,29%

Волгоградская область

53,9

11,96%

Ростовская область

89,7

14,8%

Республика Крым

1,89

206%

г. Севастополь

747

232%


Согласно статистике, минимальный прирост зафиксирован в Республики Адыгея, максимальный – в Республике Крым и Севастополе. Лидерство данных регионов объясняется повышенным интересом к недвижимости со стороны населения из других ФО, как с инвестиционной точки зрения, так и для личного пользования в летний период.


Средний срок кредитования в среднем в ЮФО составляет 15,95 лет против 15,12 лет на 01.05.2016 года (5,48%), средняя сумма ипотечного кредита увеличилась до 1,591 млн. рублей против 1,508 млн. рублей (5,5%).


Данный факт имеет два объяснения. Во-первых, при снижении ставки некоторые заемщики могут позволить себе взять более крупный кредит и на более долгий срок. Во-вторых, те, кто ранее рассчитывал на жилье массового сегмента, теперь на фоне роста объемов предложения по привлекательным ценам рассчитывают приобрести недвижимость классом выше. При этом сумма накоплений у таких покупателей не изменилась, в связи с чем они делают меньший первоначальный взнос, беря большую сумму в кредит. 


Региональное распределение:

Регион

Средний срок ипотечного кредитования

Средняя сумма ипотечного кредита,

млн.руб.

Республика Адыгея

16,15

1,545

Республика Калмыкия

16,72

1,828

Краснодарский край

16,08

1,62

Астраханская область

16,01

1,504

Волгоградская область

15,6

1,472

Ростовская область

16,02

1,617

Республика Крым

14

1,971

г. Севастополь

14,16

1,845


Таким образом, самый долгий срок кредитования и максимальная сумма кредита зафиксирована в Калмыкии.


Несмотря на более низкие темпы роста объема ипотечного кредитования, просроченная задолженность в сегменте ипотечного кредитования в Южный федеральный округ продолжает расти – за год она увеличилась на 8,11% и на 01.05.2017 года  достигла 3,62 млрд. рублей.


Напомним, что за аналогичный период прошлого года рост составил 25%. Кроме того, прирост просроченной задолженности в целом по стране за год не превышает 0,34%.


Таким образом, ее рост в ЮФО замедлился практически в три раза, что свидетельствует о повышении качества ипотечных заемщиков, однако данная тенденция будет продолжаться в том случае, если в ближайшие несколько лет экономика страны будет восстанавливаться.

обзор ЮФО3.jpg


Стоит отметить, что доля просроченной задолженности от общего объема кредитования в регионе в этом году снизилась на 4,13% до 1,16%. Напомним, что данный показатель по стране на текущий момент находится на уровне 1,53%.

обзор ЮФО4.jpg


Продолжение роста объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это снижение реально располагаемых доходов населения на фоне сложной макроэкономической ситуации в стране. В связи с чем больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита. Нельзя не принимать во внимание также  и серьезные колебания курса валют и ослабление рубля в 2015 году, что отразилось на платежеспособности валютных заемщиков.


Кроме того, говоря о причинах роста просроченной задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции при стагнирующей заработной плате.


Говоря о региональном распределении просроченной задолженности, то лидирует по-прежнему Краснодарский край с суммой, равной 1,74 млрд. рублей, однако при этом это единственный регион, который показал снижение по просроченной задолженности.

Регион

Объем просроченной задолженности в ипотечном кредитовании,

млн.руб.

Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

Доля просроченной задолженности от объема кредитования,

%

Республика Адыгея

71

14,51%

0,95%

Республика Калмыкия

65

22,64%

0,79%

Краснодарский край

1745

-0,17%

1,46%

Астраханская область

178

45,9%

3,85%

Волгоградская область

612

13,54%

1,13%

Ростовская область

910

16,86%

0,99%

Республика Крым

0

отсутствует

0

г. Севастополь

1

100% (ранее было 0)

0,13%


Директор Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Борис Воронин: «Рынок ипотечного кредитования вызывает сегодня некоторую обеспокоенность как у кредиторов, так и у регуляторов.  Еще в начале 2014-2015 годов ипотечный заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали портфель, выдавая кредиты порой даже без справки о доходах. Сейчас темпы выдачи стали более сдержанными, однако в отличие от других сегментов кредитования ипотека по-прежнему находится в «плюсе». По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет в Южном федеральном округе не более чем на 25%. А принимая во внимание сложную ситуация, связанную со снижением платежеспособности населения,  рост просроченной задолженности в данном сегменте может  достигнуть 15%».


Исполнительный директор ООО "Л-КОЛЛЕКШН" Александрова Татьяна: «По состоянию на начало 2017 года доля просроченных займов в структуре ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составила 2,7%. При этом среди рублевых займов доля просрочки оказалась равна 1,1%, а среди валютных — 31,3%. Есть определенная вероятность, что со временем качество ипотеки будет ухудшаться, в основном по причине невозможности обслуживать ранее взятые кредиты. Доходы населения падают, а в этих условиях ипотека не может оставаться качественным продуктом, что естественно приведет к росту задолженности, особенно в регионах с высокими показателями безработицы, к которым относится в частности и ЮФО».